골프장 인.허가 업무보고 1

골프장 인.허가를 위한 업무 보고 1

경제사정이 무척이나 어렵습니다. 건설업이 처한 어려움은 다른 산업에 비해서도 더욱 어렵습니다.

제가 건설업에 몸을 담고 있기 때문이기도 하겠지만 누구라도 그 어려움에 대한 공감은 할 것으로

생각합니다.

 

주택사업은 양극화가 더욱 심화됩니다. 전국 미분양 주택이 엄청나게 늘어나고, 토지를 이미

확보한 사업체는 사업을 할 수도 포기할 수도 없는 진퇴양난에 처했습니다. 한창 좋을 때

토지를 확보한 곳은 대부분 현재 분양성이 현저히 저하된 곳이기 때문입니다.

버블 7지역 중 힘이 떨어지는 곳도 현재 분양성은 저조합니다. 할인분양을 한다, 중도금 무이자

융자를 한다고 하지만 쉽게 분양이 될 것으로 보이지는 않습니다. 대규모로 풀린 돈 때문에

인플레이션을 염려해 자산가치가 오를 것으로 판단하시는 분들도 계시겠지만, 그렇게 만만하게

생각할 것도 아닌 것 같습니다.

 

4대강 살리기 사업으로 토목공사업체들은 조금 낫겠지요. 상반기 집중적으로 예산을 사용하여

발주한 공사도 건설업체에게는 도움이 되었겠지만, 한 겨울 오줌으로 발 녹이기가 아닌가

생각되기도 합니다.

 

지방자치단체에서 자본을 유치하려고 친기업적인 환경을 조성해주겠다고 약속을 하였지만,

많은 기업들이 미래 경제의 불확실성 때문에 투자를 꺼려합니다. 그 중에 그래도 사업성이

있다고 해서 투자하는 부문이 골프장이었습니다. 경상권, 전라권, 충청권에서 많은 기업들이

골프장을 조성하려고 투자를 하였습니다만, 이 또한 경기불황으로 회원권을 분양하는데

애를 먹고 있습니다. 경기도에 골프장 신규사업이 집중되는 이유가 여기에 있습니다.

수도권을 배경으로 하고있어, 분양과 운영에 이점이 많다는 이유 때문입니다. 그러나

최근 안성의 한 사업장이 허가 취소되는 사례가 발생하여 경기도는 투자를 하려는

사업자들의 발목을 잡습니다. 그동안의 인.허가과정에서 예상하지 못했던 사항들을

제시하며 개발부지를 축소하여, 결과적으로 홀의 수나 홀의 규모가 축소되어 사업성에

막대한 지장을 주고 있습니다.

 

향후 골프장은 엄청난 숫자로 늘어날 것입니다. 골프장 인.허가 업무의 특성은

여러 단계에서 여러 관련기관들의 규제를 받는 것입니다. 비록 가까운 미래에

골프장 인.허가 업무의 필요성이 줄어들겠지만, 그래도 이러한 업무를 경험하신

분들은 어떠한 개발사업에서도 경쟁력을 갖출 것으로 생각되므로 현재의 업무에

집중하시더라도 크게 염려하실 것은 아니라는 게 저의 사견입니다.

 

골프장 인.허가 업무는 군관리계획 입안시부터 지정고시, 실시계획인가, 사업승인 및

그러한 과정에서 사전환경성, 환경영향평가, 사전재해성, 사전교통성 평가, 농지전용과 산지전용

등으로 시,군,구와 도, 산림청, 농수산부등 어떤 기관도 피해가지 못하는 만큼 많은 인.허가

용역업체가 있어, 전문적인 도움을 받을 수 있을 것입니다. 따라서 그들로부터 자세한 법률규정이나,

지침 등 자료를 받아 보시거나, 설명을 들으시면 될 것입니다만, 인.허가를 거치면서 법에도 없는

각종 규제가 현실적으로 존재하는 만큼 이에 대한 일별이 실무에서는 중요한 것으로 판단됩니다.

이에 제가 경험한 골프장 인.허가 업무를 그 개요만이라도 정리하여 동종 업종의 동종 업무를

진행하시는 분들에게 도움이 되었으면 합니다. 저를 위해 정리하는 것인 만큼 만약 도움이 되시지

않더라도 크게 나무라지는 마시기 바랍니다.

 

2. 군관리계획(도시계획시설 결정)

골프장을 조성하는 방법은 도시계획시설로서 체육시설부지로 사업부지를 용도변경하여 사업을

시행하는 방법과 제2종지구단위계획으로 시행하는 방법이 있습니다. 보통 토지매입의 어려움으로

인하여 사업시행자로 지정되면 토지 및 지장물 수용권을 발동할 수 있는 도시계획시설방법을

사용합니다. 저도 지구단위계획으로는 골프장 조성을 해본 적이 없습니다. 따라서 저의 설명은

군관리계획(도시계획시설 결정)에 의한 골프장 조성으로 한정하여 설명드리겠습니다.

 

3. 국토의 계획 및 이용에 관한 법률에 대한 이해(시.군 입안제안시)

 

3-1. 도시계획시설이란 무엇인가.

골프장은 왜 도시계획시설인가는 국.계.법 제3절 도시계획시설 제43조에서 제45조에서 설명을

하고 있고 동법 시행령 제35조에서 1항에서 규정하고 있습니다. 시행령 1항 가호에서 문화시설과

도서관 사이에 체육시설을 규정하고 있습니다. 골프장은 체육시설이라는 도시계획시설인 것입니다.

 

3-2. 국토의 종합적인 개발계획들

체육시설인 골프장을 만들기 위해서 먼저 사업부지를 확정해야 합니다. 그러나 우리나라의 모든

토지는 종합적인 계획에 의해 용도지역, 용도지구, 용도구역이 정해져 있어 그러한 제한에 적합한

개발만 허용하고 있습니다. 참고로 우리나라의 국토에 대한 계획은 다음과 같습니다.

 

가. 국토종합계획(국토기본법 제6조 2항 1호) : 국토전역을 대상으로 하여 국토의 장기적인

발전방향을 제시하는 종합계획

나. 도종합계획(국토기본법 제6조 2항 2호) : 도의 관할구역을 대상으로 하여 당해 지역의 장기적인

발전방향을 제시하는 종합계획

다. 시군종합계획(국토기본법 제6조 2항 3호) : 특별시·광역시·시 또는 군(광역시의 군을 제외한다)의

관할구역을 대상으로 하여 당해 지역의 기본적인 공간구조와 장기발전방향을 제시하고,

토지이용·교통·환경·안전·산업·정보통신·보건·후생·문화 등에 관하여 수립하는 계획으로서

국토의계획및이용에관한법률에 의하여 수립되는 도시계획

 

라. 지역계획(국토기본법 제6조 2항 4호) : 특정한 지역을 대상으로 특별한 정책목적을 달성하기

위하여 수립하는 계획

5. 부문별계획(국토기본법 제6조 2항 5호) : 국토전역을 대상으로 하여 특정부문에 대한 장기적인

발전방향을 제시하는 계획

 

그리고 이들 계획들은 상호관계가 있는 바 이를 국토기본법 제7조에서 규정하고 있습니다.

이를 각 항목별로 보겠습니다.

①국토종합계획은 도종합계획 및 시군종합계획의 기본이 되며, 부문별계획과 지역계획은

국토종합계획과 조화를 이루어야 한다.

②도종합계획은 당해 도의 관할구역안에서 수립되는 시군종합계획의 기본이 된다.

③국토종합계획은 20년을 단위로 하여 수립하며, 도종합계획·시군종합계획·지역계획 및

부문별계획의 수립권자는 국토종합계획의 수립주기를 감안하여 그 수립주기를 정하여야 한다.

 

즉 우리나라의 국토에는 상기의 계획이 상호관계를 맺으면서 각종 규제를 하고 있어 이에

맞게 골프장을 조성하려는 토지에 대하여 행위를 하여야 합니다. 이런 일을 하는 것이 허가쟁이들의

임무인 것입니다. 각종의 개발계획들에 관한 상호관계와 그 종류 및 내용은 따로 공부하시기

바랍니다. 수도권에서의 개발사업에서는 수도권정비계획법을 반드시 확인하시길 바랍니다.

수도권정비계획법에서는 수도권을 서울특별시와 그 주변인 경기도와 인천광역시로

특정하였습니다(시행령 제2조), 국.계.법에 대한 이해가 필요하다는 생각이 들 것입니다.

 

3-3. 도시관리계획 입안의 제안

도시관리계획은 광역종합계획과 도시기본계획에 부합하여야 합니다. 이에 관하여서는 국.계.법

제4장 제1절 도시관리계획의 수립절차에 규정되어 있습니다. 도시관리계획의 입안권자는 그

관할구역의 특별시장, 광역시장, 시장 또는 군수입니다(국.계.법.제24조 1항). 도시관리계획의

정의는 국.계.법 제2조 2호에 규정되어 있는 바, "도시관리계획"이란 특별시ㆍ광역시ㆍ시 또는

군의 개발ㆍ정비 및 보전을 위하여 수립하는 토지 이용, 교통, 환경, 경관, 안전, 산업,

정보통신, 보건, 후생, 안보, 문화 등에 관한 다음 각 목의 계획을 말한다.

가. 용도지역ㆍ용도지구의 지정 또는 변경에 관한 계획

나. 개발제한구역, 도시자연공원구역, 시가화조정구역(市街化調整區域), 수산자원보호구역의

지정 또는 변경에 관한 계획

다. 기반시설의 설치ㆍ정비 또는 개량에 관한 계획

라. 도시개발사업이나 정비사업에 관한 계획

마. 지구단위계획구역의 지정 또는 변경에 관한 계획과 지구단위계획

우리가 골프장을 만들려면 먼저 용도지역. 용도지구의 지정 또는 변경에 해당하므로

도시관리계획을 입안해야 합니다. 입안에는 입안권자가 입안하는 경우도 있지만, 국.계.법

제26조에 근거해 주민(이해관계자를 포함한다)이 도시관리계획을 입안할 수 있는

자(입안권자)에게 입안을 제안할 수 있습니다. 그래서 도시관리계획의 결정(변경) 입안제안서를

작성하여 해당 사업예정지의 입안권자에게 제출하여야 하는 것입니다. 간혹 군관리계획

결정(변경) 입안제안서라는 제목을 사용하기도 하는데 이는 국.계.법 제5조를 보시면 왜

그런 지를 아실 수 있습니다. 행정구역의 명칭이 “군”일 경우에만 해당합니다.