골프장의 인.허가를 위한 업무보고 3

골프장의 인.허가를 위한 업무보고 3

 

3-4의 바 입목축적조사에 대한 보충설명

 

요즘 아주 민감한 사안이 되었으므로 현재의 입목축적조사에 대한 경기도청의 분위기와 향후 산림청이 어떠한

방향으로 본 조사에 대한 감시.감독을 강화할 것인가를 설명드리도록 하겠습니다.

아마도 작년인 2008년 또는 금년 초에 경기도 안성시에서 도 도시계획위원회를 통과했던 골프장건립계획이

있었던(?) 모양입니다. 그런데 이러한 군관리계획이 돌연 취소되는 사태가 발생했습니다. 이유는 입목축적조사의

잘못 때문이라는데 어쨌든 이로 인해 돌연 민간자본을 유치하겠다고 난리도 아니던 경기도에서 담당부서를

바꾸고 담당 공무원들의 자세가 엄격해졌습니다. 우리 허가쟁이들은 이러한 변화에 대하여 알아두고 적응을

하여야 할 것입니다.

 

우선 입목축적조사의 중요성이 강조되기 시작했습니다. 이미 통과된 군관리계획을 취소하는 사태의 발생의

주된 이유가 입목축적조사의 잘못으로 나타난 이상 각 군에서나, 도의 담당 공무원들이 긴장을 하지 않을

수 없을 것입니다. 우선 나타나는 현상이 담당 공무원들의 현지 조사가 강화된 것입니다. 입목축적조사를

하는 용역기관들이 전문성이 있으므로 어찌 거짓의 조사를 하겠습니까만은 조사방법이 사업부지의 5%를 넘는

지역을 표준지로 정하여 이들 표준지역(25미터 * 25미터의 지역을 정하지요?)에 대하여 수종, 수고, 흉고를

측정하여 입목축적도를 계산하는 방법인데 이것이 사람에 따라 조금씩의 오차가 발생할 수 밖에 없는 상황일

것입니다. 팔이 안으로 굽는다고 사업주를 무시하고 엄격히 조사하면 될 것 같은데 그것은 사람들이 갖고 있는

보편적인 심리를 무시한 엉터리 대책이라고 생각합니다. 즉 조사하는 사람의 입장에서 설득이 가능하리라고

판단하여 충실히 조사함에도 오차에 의한 표준지의 입목축적도가 다를 수 있다는 것입니다.

 

일단 입목축적도가 150%를 하회하는 표준지는 별 문제가 없습니다 만은 150%에 근접하는 표준지와 150%를

초과하는 표준지에 대해서는 주의하셔야 합니다. 대중제의 경우는 전체 표준지의 30%이내에서 150%를 초과하는

표준지를 용인하고, 회원제의 경우는 20%이내에서 용인하지만, 실제 조사시 150% 근접지가 150%를 초과하는

지역으로 판명된다면 용인되는 율을 초과하여 입목축적조사에 의한 사업부적지로 판명될 수도 있습니다.

따라서 용인되는 율을 최소화하여 현장 실사를 대비하시는 것이 좋을 것입니다. 그렇다고 뻥으로, 인위적으로

조사결과를 바꾸시라는 것은 아니라는 것은 아시죠?

 

최근 제가 들은 산림청의 입목축적조사에 대한 감시,감독에 관한 계획을 보면 더욱 난감하여 보다 철저한

대비책이 필요할 것 같습니다.

산림청은 입목축적조사에 대한 감독을 위해 산림관련 기술사협회와 협력하여 사업예정부지의 입목축적조사표에

대하여 산림청의 비용으로 검증절차를 계획한다고 합니다. 표준지의 10%에 대하여 기술사협회의 실사를 하고,

검증결과가 부실한 경우에는 전수조사를 역시 국비로 처리하겠다는 계획이랍니다. 기술사협회의 검증이라는

절차는 부수적으로 입목축적조사용역비의 상승을 유도할 것이고, 검증에 대비하기 위하여 기술사협회 소속의

용역기관에 대한 입목축적조사 의뢰로 집중될 것입니다. 당연 이들의 용역비는 품셈 등에 의하여 현재의

비용보다 수 배는 상승하는 것이 예상됩니다. 골프장 계획예정지의 토지규모가 대규모이므로 해당

기술사협회에서 주 시장으로 노릴 것은 불문가지입니다. 전수조사는 현실 여건상 뻥이 될 가능성이 높지만

어쨌든 입목축적조사에서의 해당 기술사협회의 영향력이 커질 것과 비용의 상승은 어느정도 예측이 될 수

있을 것입니다. 현재 우리나라의 산림내 수목의 축적도는 어느 정도일까요? 알게 되면 괜히 무서워져서

더 이상 알고싶지도 않습니다.

 

문화재지표조사와 시.발굴비용은 문화재청이 고시한 금액에서 일체의 조정이 되지 않는 사항을 보시면

대충 이해가 될 것도 같습니다.

 

어쨌든 골프장 계획부지에 대한 토지매입 전 검토사항 중에 입목축적조사를 반드시 포함하셔서 낭패없도록

하시기 바랍니다. 그리고 제가 말씀드린 것은 전언에 의한 것이고, 산림청에 확인한 내용이 아닙니다.

따라서 제 말만 무턱대고 믿으시거나, 엉터리라고 저를 나무라지 마시고 직접 확인들 하시기 바랍니다.

단지 가능성이 있는 얘기로 판단하여 말씀드린 것이니, 허위사실 유포 등의 말씀은 사양한다는 말씀입니다.

건설규제라는 것이 대부분 강화되고 진화된다는 것은 제 경험상 거의 상식입니다. 현실에 맞지 않는 규제는

완화되는 것이지만, 이런 규제완화도 그동안의 많은 민원 등에 의하여 확인한 후 바뀐 것이므로 선제적인

규제완화는 아니지 않겠어요?

 

3-4 마의 토지적성평가에 관한 설명 보충

 

토지적성평가에 대하여 그 결과치가 조사자에 따라 바뀌어 검증의 필요성을 강조하는 분들이 많이 있었던

모양입니다. 그러나 이 역시 전문가들의 영역(엔지니어들이 하는 일은 다 전문가 영역이냐? 하고 딴지

거실 분이 있으신지는 모르지만 이렇게 인정하는 것이 좋겠죠?)이므로 하늘이 무너질까 걱정하시는 분들의

의심증은 과잉표현이라고 생각합니다. 단 2009년 3월 10일자로 변경된 지침에서 그동안 해석의 문제였고,

그래서 관행적으로 처리되던 부분의 평가를 (별표1) 평가지침에서 문구화하여 해석의 여지를 최소화했습니다.

따라서 이제는 전문가들이 평가한 토지적성에 대하여 검증의 필요성이 많이 줄겠지만, 그래도 토지의적성평가에

관한 지침 제4장 제4절 제1항(토지적성평가 결과의 검증)규정이 있는 이상 해당 지자체에서는 검증을 실시할

것으로 판단됩니다. 참고로 전문가들에게 질문을 해보면 우리나라의 경우 토지적성평가값이 C등급으로 나올

가능성이 희박하다고 합니다. B등급 이상이면 개발가능토지이므로 너무 값에 연연하시지는 마십시오. 그런데

강원도에서는 토지적성평가값이 C등급 아니면 개발을 해주지 않는다는 말도 들은 적이 있습니다. 확인하시기

바랍니다. 참고로 토지의 적성평가에 관한 지침의 개정 전.후 대조표를 아래에 둡니다. 컴퓨터로 하는 작업은

작업의 효율성을 너무나 높여주었다는 것을 실감합니다. 남이 만들어 놓은 자료를 허락만 받으면 이렇게

복사하여 붙여넣기 하면 되니 말입니다. 그래도 이해는 하셔야 합니다. 모르면 아는 분에게 물어보시고요.

그렇게 하나 하나 지식이 늘어나는 것입니다.

 

■ 토지의 적성평가에 관한 지침 개정 전.후 대조표

 

개정전 지침(2008.8.29) 국토해양부 도시정책과-2976호	개정후 지침 (2009.310) 국토해양부 도시정책과-1215호	변 경 사 항
토지적성평가 지침 3-1-2-(5) (5) 도시계획입안권자는 도시및지역정책상 보전대상지역을 확대할 필요가 있는 경우 에는 <표3-2>의 판정기준을 합리적으로 강화·조정하여 적용할 수 있다. <표3-2>보전대상지역 판정기준 부문 보전대상지역 판정요소 판정기준 자연보전 생태자연도 1등급,별도관리지역 임상도(영급) 4영급이상인 지역 수 질 보 전 국가하천･지방1급하천의 양안중 당해하천의 경계로부터의 거리 300m내외의 집수구역 상수원보호구역으로부터의 거리 동일수계지역내 1km내외의집수구역 유효저수량 30만㎥ 이상인 호소･농업용 저수지 만수위선으로 부터의 거리 300m 내외의 집수구역 계 획 보 전 재해발생위험지역 해당지역 경지정리지역 해당지역 공적규제지역 해당지역 공간정책 및 계획상 보전이 필요한 지역 해당지역 위의 보전대상지역 판정요소에 해당하는 지역으로 둘러싸인 1만㎡ 미만의 지역 해당지역	토지적성평가 지침 3-1-2-(5) (5) 도시계획입안권자는<표3-2>중 자연보전 판정기준의 임상도(영급)와 수질보전 판정 기준의 적용이 해당 토지의 지형, 입지여건 등 지역여건 에 맞지 않는 경우 지방도시 계획위원회의 심의를 거쳐 그 판정기준을 완화 적용할 수 있다. <표3-2>보전대상지역 판정기준 부문 보전대상지역 판정요소 판정기준 자연보전 생태자연도 1등급,별도관리지역 임상도(영급) 5영급이상인 지역 수 질 보 전 국가하천･지방1급하천의 양안중 당해하천의 경계로부터의 거리 300m내외의 집수구역 상수원보호구역으로부터의 거리 동일수계지역내 1km내외의집수구역 유효저수량 30만㎥ 이상인 호소･농업용 저수지 만수위선으로 부터의 거리 300m 내외의 집수구역 계 획 보 전 재해발생위험지역 해당지역 경지정리지역 해당지역 공적규제지역 해당지역 공간정책 및 계획상 보전이 필요한 지역 해당지역 위의 보전대상지역 판정요소에 해당하는 지역으로 둘러싸인 1만㎡ 미만의 지역 해당지역	【격자(cell)단위평가의 격자수 증가】 자연보전판정기준의 임상도(영급)판정기준이 4영급에서 5영급이상으로 변경됨에 따라, 『개정전 - 4영급이상인 지역이 사업부지내 일부 포함되어 해당부분은 보전등급(A)로 우선분류하였으며 그잔여부지에 대해 격자(cell)단위평가를 실시함. (격자수 3,019개)』 『개정후 - 5영급이상인 지역이 사업부지내 존재하지 않으므로 전체부지에 대해 격자(cell)단위평가를 실시함.(격자수 3,231개)』
[별표 1] 2. 평가지표(10) (10) “생태자연도”란 ｢자연환경보전법｣ 제34조의 규정에 의하여 환경부장관이 산･하천･내륙습지･호소･농지･도시 등에 대해 자연환경을 생태적 가치, 자연성, 경관적 가치 등에 1～3등급과 별도관리지역으로 4개로 등급화한 도면을 말하며, “생태자연도 상위등급비율”이란 해당 평가대상토지가 속한 최소행정구역 면적에 대한 생태자연도 1등급･2등급･별도관리지역에 해당하는 면적의 비율을 말한다. “공적규제지역 면적비율”을 평가지표로 사용하는 경우 공적규제지역과 중복되는 부분은 생태자연도 상위등급비율 산정에서 제외할 수 있다. 다만 생태자연도 상위등급비율은 행정동･리별로 조사하여 활용할 수 있다.	[별표 1] 2. 평가지표(10) (10) “생태자연도”란 ｢자연환경보전법｣ 제34조의 규정에 의하여 환경부장관이 산･하천･내륙습지･호소･농지･도시 등에 대해 자연환경을 생태적 가치, 자연성, 경관적 가치 등에 1～3등급과 별도관리지역으로 4개로 등급화한 도면을 말하며, “생태자연도 상위등급비율”이란 해당 평가대상토지가 속한 최소행정구역 면적에 대한 생태자연도 1등급･2등급･별도관리지역에 해당하는 면적의 비율을 말한다. “공적규제지역 면적비율”을 평가지표로 사용하는 경우 공적규제지역과 생태자연도 별도관리지역과 중복되는 항목(자연공원, 천연기념물로 지정된 구역과 그 보호구역, 야생동․식물 특별보호구역, 수산자원보호구역, 습지보호구역, 시․도 생태․경관보전지역을 말함)은 생태자연도 상위등급비율 산정에서 제외할 수 있다. 다만 생태자연도 상위등급비율은 행정동･리별로 조사하여 활용할 수 있다.	【생태자연도 상위등급비율 변경】 『 개정전-지침에 의한 공적규제지역과 생태자연도 상위등급지역과의 중복지역을 제외한 면적비율이 6.82%로서 항목별 토지적성평가에서 생태자연도 상위등급비율 10%미만에 해당하는 100점을 부여하여 산정함.』 『개정후-지침에 의한 공적규제지역과 생태자연도 별도관리지역과의 중복지역은 없으므로 생태자연도 상위등급비율 74.82%을 적용하여 항목별 토지적성평가에서 생태자연도 상위등급비율 20%이상에 해당하는 20점을 부여하여 산정함.』