골프장 인.허가를 위한 업무보고 2

골프장의 인.허가를 위한 업무보고 2

 

3-4. 군관리계획 입안제안시의 서류들

자세한 서류들은 용역업체에서 만듭니다. 따라서 무슨 서류를 작성하여야 하는 지는 알 필요가

없을 듯도 합니다. 그러나 하나 하나의 서류들이 관계기관의 협의, 승인의 기초가 되므로 내용을

알아두시면 좋을 듯 합니다. 관계규정을 보시고 확실한 내용은 확인하시기 바랍니다. 저는 제가

경험한 것으로 그냥 설명하겠습니다. 빠진 내용이 있다고 하더라도 이해하시라는 말씀입니다.

 

가. 지형도

골프장의 토지는 넓습니다. 또한 대부분의 지형이 산지나 구릉지로 이루어져 있어 지형도의

작성은 보통 항공측량을 통하여 이루어집니다. 당연 항측 비용을 지불하셔야 합니다. 측량의뢰 시

비용의 절감을 위하여 측량지역을 사업부지에 한정시키는 경우가 있는데 이는 나중 사업변경으로

인한 인접부지의 편입, 진입도로의 변경 등으로 인하여 사업부지 경계 밖의 지형도가 필요한 경우가

발생할 경우에는 난처할 수 있으므로 향후의 사정변경을 예상하여 측량을 의뢰하시는 것이 좋습니다.

경사가 심한 사업부지의 외곽 산정부분은 사용할 가능성이 적으므로 빼는 것이 당연하겠지만 경사가

낮은 지역이나, 개발의 여지가 있을 법(경사도, 녹지도, 임상도, 생태자연도를 참조하셔서 추정하십시오)한

곳은 포함하시는 것이 좋겠습니다. 계약 시는 비용의 증가가 아무래도 없거나, 적을 것이기 때문에

미리 관심을 가지시면 나중이 편합니다.

 

나. 개발계획도

골프장의 설계는 좋은 골프장과 나쁜 골프장을 나누는 중요한 부분입니다. 루트 플랜이라고 부르는

골프장의 홀 배치 및 클럽 하우스의 위치등에 대한 설계의 적정성을 보실 수 있으면 좋겠습니다만 그게

쉬운 일은 아니지요. 제가 귀 동냥으로 들은 내용을 열거해 보겠습니다.

홀은 동서 방향이 아닌 남북 방향으로 계획해야 한다. 이유는 해를 직접 보지 않고 플레이를 할 수 있게

하기 위한 것입니다. 클럽 하우스의 위치는 전체 홀을 조망할 수 있는 곳이면 좋겠죠. 전망있는 집이

가치가 있기 때문이죠. 요즘 홀은 페어웨이가 넓어 시원한 것이 트렌드라고 합니다. 티 위치에서

랜딩에어리어(소위 IP)가 보여야 하는 것은 기본이겠지만 그린이 보여야 한다고도 하네요. 그래야 자기의

계획대로 플레이를 할 수 있답니다. 사업주는 토지매입에 많은 비용을 지불하였으므로 토지이용을 최대한

하는 것도 필요할 것입니다. 그 외 백인백색의 좋은 홀에 대한 의견들이 많습니다. 그러나 허가쟁이의

입장에서 보면 경사도를 무시한 그림, 녹지 자연도를 무시한 그림 등 인.허가를 고려않은 그림은 무책임한

설계입니다. 단지 보기 좋다고 해도 그대로 인.허가가 이루어지지 않으면 아무런 의미가 없습니다.

인.허가청의 공무원이 미적 감각이 없다는 둥 하며 우리나라의 허가과정을 비난하는 설계자는 아무래도

실력이 있어 보이지 않습니다. 그럼 누가 그러한 설계의 제한사항을 알고 있을까요? 제일 먼저 설계자가

알아야겠지만, 환경영향평가를 담당하는 업체와 도시계획부서에서 많이 알겠지요. 도시계획부서의

공무원은 도시계획심의위원회에 참여하여 최근의 심의경향을 알고 있기에 그렇습니다. 물어보시고,

자료를 확보하셔서 유심히 들여보십시오. 사업주의 입장에서 먼저 보시고, 규제하는 사람들을 어떻게

설득할 것인가를 예상하여 보십시오.

 

다. 사전환경성 검토서, 교통성검토서, 사전재해성검토서

환경평가를 담당하는 용역기관에게 의뢰를 합니다. 대부분의 경우 교통성검토서와 사전재해성검토서를

환경평가를 담당하는 용역기관에서 함께 처리하거나 외주를 주어 처리할 수가 있을 것입니다. 직접

발주하는 경우가 저렴합니다만 직접 관리해야 하는 번거러움이 있습니다. 제가 추천하는 방법은 별도로

직접 계약하시는 방법입니다. 어짜피 배우면서 가야한다면 직접 계약하고 용역사에게 물어물어 배우는

것이 훨씬 빠릅니다. 한 다리 건너면 발주자가 사업주가 아니고 환경평가업체가 되므로 시큰둥한 반응을

받을 때도 있습니다.

환경과 관련한 조사사항을 대별하여 보도록 하겠습니다.

사업의 개요, 지역개황, 환경보존목표의 설정, 주요검토분야 및 범위설정,

주민의견수렴(사전환경성 검토서를 작성하려면 미리 공람, 공고된 개발내용에 대하여 주민의견수렴절차를

거쳐야 합니다. 국.계.법 제28조에 규정된 내용입니다. 나중에 다시 얘기할 경우가 있을 것입니다),

환경현황조사, 예측.분석 및 저감방안의 장에서 자연환경(기상,지형,지질, 동.식물상)과

생활환경(토지이용,대기질, 수질, 토양, 폐기물, 소음.진동, 위락.경관), 사회.경제환경으로

인구.주거.산업등을 조사합니다. 그리고 대안 및 환경영향검토를 하여 종합평가 및 결론으로 이루어지는

보고서가 나올 것입니다. 주민의견 수렴 시 용역사에서 자세한 설명을 하지만, 대부분 전문용어가

나오므로 주민들은 이해가 어렵습니다. 그래서 보통은 사업주가 부연 설명을 할 수 밖에 없는데

(사실 주민들은 민원을 제기하고, 이러한 민원의 수습책을 요구하므로, 용역사의 설명보다는 사업주측의

설명을 요구합니다) 수질, 토양, 폐기물 처리방안, 소음에 관한 내용은 이해하시고 주민설명회 자리에

가시는 것이 좋습니다. 허가쟁이의 운명은 남을 설득해야만 먹고 살 수 있다는 사실이 종종 외롭고,

서글플 때가 있습니다. 여러분도 그렇죠?)

 

라. 문화재 지표조사

이것 참 복걸복입니다. 어떤 사업예정지에 어떠한 문화재가 있을 것이란 것을 예상하고 매입하는

경우는 참으로 드뭅니다. 경주라든지, 제2의 경주로 불리는 창녕이라든지, 공주, 부여라면 일단

조심해야겠지만 그 외의 일반지역에서는 보통은 예상하질 못합니다. 전문성이 없기 때문이지요.

그러나 만약 지표조사에서 고분이라도 나온다면 이는 큰일입니다. 문화재청 사이트에 가시면, 각종

문화재의 시굴 또는 발굴비를 확인할 수 있다고 하는데 참고로 보십시오. 전 보지 않았습니다. 고분

하나 발굴하는데 규모가 크면 10억원은 족히 나간답니다. 저의 경우에는 한 현장에서 총 조사비,

시굴비, 발굴비로 40억 원을 요구한 조사기관이 있었는데, 이게 묘해서 지표조사기관이 보통은

시굴과 발굴을 합니다. 만약 그 비용이 터무니없는 듯 하여 다른 기관에 의뢰를 하려면 다른 기관이

중간에 개입하는 것을 꺼리는 것이 보통이라서 조사기관과는 다른 시.발굴기관을 중간에 바꾸기가

힘듭니다. 전 악착같이 대안 기관을 발굴해서 사정사정하여 바꾸어 20억 원 정도로 마쳤습니다.

문화재청이 그래서 지금은 시.발굴 비용의 기준을 정해서 사이트에 올린 모양인데 이게 그렇죠? 사실

사업주가 보는 시각은 견적가와 계약가의 차이가 없는 것이 마음에 들진 않지만, 문화재조사기관의

입장에서는 사업주의 횡포가 없는 것이 마음에 들 것입니다. 너무 쥐어짜는 사업주가 간혹은 꼼짝

못할 곳도 있다는 것이 싫지는 않으시죠? 누가 부리냐가 아니라 어떠한 횡포도 사람을 불편하게 합니다.

 

마. 토지적성평가

무척이나 기술적인 내용입니다. 토지의적성평가에 관한 지침이 2009.3.10일 바뀌었습니다. 과거

보전대상지역 판정기준에서 자연보전 부문에 임상도(영급)이 4등급이상이면 보전대상이었지만 지금은

5등급 이상으로 바뀌었습니다. 아시다시피 우리나라의 식목사업은 성공적이랍니다. 박통때 심은 나무가

벌써 40년을 넘어선 곳이 많답니다. 4영급을 보전하라고 하면 많은 경우 개발이 불가능한 곳이

많아졌다는 것입니다. 영급이 무엇이냐? 찾아보시기 바랍니다. 나무가 몇 년간 자랐느냐 뭐 그런 개념입니다.

그런데 이것이 오류가 있긴 있는 모양입니다. 산림청에서 사진판독을 통하여 지정하는 모양인데,

그러다 보니 현실과 다른 경우가 있습니다. 다행히 이제는 5영급으로 조정되었지만, 4영급으로 규제되었을

때에는 산림기술자, 영림기술자등 산림청이 정한 자격을 가진 분들의 도움으로 실사를 통하여 현실에 맞는

임상도를 만들어서 이를 가지고 인.허가를 진행하기도 합니다. 산림청에서는 기성의 임상도를 고집하려고

해도, 이러한 현실적 부정확성 때문에 해당 기술자의 임상도를 인정할 수 밖에 없을 것입니다.

 

바. 입목축적조사서

해당지역의 입목을 조사하여 입목의 축적사항이 개발에 적합한 것인가를 위한 자료입니다. 자세한 기술적인

내용은 저도 모릅니다만 이러한 용역계약시 주의할 것이 있습니다. 입목축적조사서는 산림청 산지전용

규정상에 1년의 유효기간을 가지고 있습니다. 골프장의 인.허가가 군관리계획 시 산지전용 협의를 하게

되어있고, 실시계획인가 시는 산지전용허가를 득하게 되어 있어 이중적인 협의과정이 있고, 인.허가의

기간이 보통 1년을 넘어 진행되므로 비용의 저렴함을 이유로 한 번의 조사만을 계약한다면, 계속적인

서류 제출 시 유효기간이 경과하여 다시 입목축적조사서 발급을 받아야 합니다. 따라서 계약 시 이러한

점을 감안하여 계약하시면 비용의 절감과 편리함을 취할 수 있을 것입니다. 참고하시기 바랍니다.

 

사. 토지조서(사업부지의 조서)

뻔한 내용입니다. 사업부지에 대한 조서와 함께 토지대장을 첨부해야 합니다. 군관리계획시는 토지의

면적이 중요하므로 토지대장을 첨부하는 것입니다. 나중 사업시행자 지정시는 토지의 소유자가 중요하므로

부동산 등기부등본을 첨부하는 것과 다릅니다. 골프장을 회원제와 대중제 모두 다 개발하는 경우 각각

다른 사업승인의 대상이므로, 군관리계획시부터 토지를 회원제와 대중제 별도로 작성하여 제출하는 것이

좋겠습니다만 이는 해당관청의 담당자가 요구하는대로 작성하시면 되겠습니다. 결국 군관리계획은 체육시설의

부지를 확정하는 작업이기 때문에 굳이 사업승인 시와는 달리 굳이 나눌 필요가 없다고 생각하는 분들도

계실 것입니다. 또한 토지조서 작성 시 향후 농지전용과 산지전용의 절차가 있으므로 이들의 조서는 별도로

작성하셔야 합니다. 국유지의 조서도 작성하면 좋겠습니다.

 

아. 군관리계획 설명서

군관리계획 입안목적 및 사유, 사업개요, 사업추진계획, 국유지 사용계획, 기반시설 설치계획, 진입도로

개설계획을 설명하여야 합니다. 이는 용역회사에서 모두 작성하여 줄 것입니다. 다만 진입도로의 계획은

설계사와 협의하여 사업주가 결정하여야 합니다. 골프장의 진입도로는 가감속 차선이 반드시 계획되어야

하므로, 개설이 용이한 곳을 택하는 것이 좋습니다. 또한 인접도로와의 접근과 인접도로의 경관 등을

고려하여 계획하시는 것이 좋습니다. 골프장의 출입 시 주변 경관이 좋지 않으면 사업주가 경관을 위한

조림 등을 외부 접근도로에도 할 수 있으므로 여러 가지의 변수들을 생각하시기 바랍니다.

 

3-5. 군관리계획 입안제안서의 처리절차

 

가. 주민 및 지방의회의 의견청취(국.계.법 제28조, 시행령 제22조)

입안권자는 도시관리계획을 입안하는 때에는 주민의 의견을 들어야 한다. 이 때에는 도시관리계획안의

주요내용을 당해 지역을 주된 보급지역으로 하는 2 이상의 일간신문과 당해 자치단체의 인터넷 홈페이지

등에 공고하고 도시관리계획안을 14일 이상 일반이 열람할 수 있도록 하여야 한다. 공고된 내용에 대하여

의견이 있는 자는 열람기간내에 의견서를 제출할 수 있다.

이와는 별도로 해당 도시관리계획 입안자는 대통령령이 정하는 사항에 대하여 해당 지방의회의 의견을

들어야 한다. 이러한 주민의 의견서나 의회의 의견서에 대하여 입안제안자는 조치계획서를 작성하여 해당

입안권자에게 제출하여야 한다. 따라서 조치계획서는 군관리계획 입안제안서의 작성서류가 결과적으로 된다.

 

나. 사전환경성 검토서에 대한 주민설명회 개최 및 사전환경성 심의회개최

사전환경성 검토서를 제출하면 사업예정지내 또는 인근 주민들에 대하여 사전설명회를 개최하여야 한다.

골프장 건설계획이 노출되게 되면 인근 주민들의 반발과 반대는 반드시 나오게 되는 것이 현실이다. 실제적인

문제가 발생하던, 그렇지 않던 주민들은 반대를 하면서 사업주측에서 보상을 해주기를 기대한다. 자기 토지를

사업부지로 매각한 사람도 반대를 하는 경우를 보면서 세상인심을 느낀 적이 많다. 앞에서도 설명했듯이

용역회사에서 주민설명회 준비를 하지만, 주민들의 관심은 사업주의 얘기를 듣고, 보상의 여부, 규모을

짐작하려는 경향이므로 대강의 내용에 대한 이해를 하여서, 적극적인 설명 자세를 견지하여야 한다. 세상살이의

태반이 그렇듯 바보처럼 보이면 걷잡을 수 없이 몰아친다. 세상인심이 그렇더라는 얘기다. 명확하고도 상황에

맞게, 자극하지 않고 무난히 설명회를 끝내시려면 마음의 준비를 잘 하시고, 함께 참여하는 시, 군의 직원들의

도움을 받을 수 있도록 하여야 한다. 그들의 설명은 주민들이 면전에서 반박하는 것이 야박하다고 생각하여

쉽게 넘어갈 수도 있다. 이러한 주민설명회에서 나온 의견들은 정리하여 조치계획서를 제출하여야 한다.

조치계획서는 주민들의 반응에 민감한 의회에서 의견청취 시 문제를 일으킬 수 있으므로 성실히 작성하시는

것이 좋겠다. 또한 사전환경성 심의회를 거쳐 사전환경성 검토서에 대한 전문가들의 의견을 청취하게 된다.

 

다. 해당 시.군에서의 협의과정

입안제안서는 이를 접수한 시. 군에서 각 과의 협의를 거쳐 법률적 타당성이나, 사업에 따른 제반사항에

대하여 검토를 한 후 조건을 부여하게 된다. 이때 환경에 관한 협의는 시.군수가 도시관리계획 결정권자인

시.도지사와의 협의 후 관할 환경청에 협의의뢰를 하고, 환경청은 KEI등의 협의기관의 의견 및 환경청

자문위원의 의견을 종합해 사전환경성 검토서를 협의한다. 또한 산지와 관련하여서는 도를 통하여 산림청의

협의를 요청하고, 산림청은 중앙산지위원회의 심의를 거쳐 산지전용협의를 한다. 농지 또한 도를 통하여

농림수산부의 협의를 거쳐 대체농지의 지정이 필요하면 하게한 후 농지전용협의를 한다.

 

라. 시. 군 도시계획심의위원회의 자문

입안권자는 해당 도시관리계획안에 대하여 도시계획심의위원회의 자문을 거쳐야 한다. 사전환경성

심의위원회에서 제시된 의견에 대한 반영은 도시계획심의 시 표기하는 것이 필요하다. 보통 도시계획심의위원

중 환경분야 전문가는 사전환경성 심의위원으로 겸직을 할 가능성이 있다. 그런데 사전환경성 심의시

지적한 내용들이 반영안되어 자문을 구하러 군도시계획심의위원회에 오면 해당 전문가는 무시당했다는

느낌을 가질 수 있다. 자문과정이 쉬울 게 없는 것은 지극히 당연하지 않겠는가?