더 크래시(THE CRASH). 한문도 지음. 21세기북스 간행 3

지금 집값은 정상일까? 주택구입부담지수(Housing Affodability index)

 

  “부동산 시장, 특히 주택 시장에서 정상 주택 가격을 판단할 수 있는 지표가 바로 주택구입부담지수다. 여러 부동산 지표가 있으나 이 지표의 시장 예측 신뢰도가 높다고 본다. 이는 후행적 지표지만 현재 주택 가격의 정상 수준 여부를 파악하는 데 도움이 된다.

 

  이 수치는 어떻게 산출하는 것일까? 중위가구의 소득을 기준으로 주택의 중위 가격이 있을 것이다. 그러면 중위가구가 중위가격의 주택을 구입할 때 일정 조건이 있다. 그 조건은 LTV(Loan To Value ratio 주택담보대출비율=주택을 담보로 대출할 때 인정되는 자산가치 비율) 50%(정확히는 47.9%), DTI(총부채상환비율로 금융부채 상환능력을 소득으로 따져서 대출한도를 정하는 계산비율을 말한다. 대출상환액이 소득의 일정 비율을 넘지 않도록 제한하기 위해 실시한다) 25.7%에 만기 20년 고정금리인 조건이다. 이 조건을 적용했을 때 주택 매입 후 중위소득 가계가 매월 부담하는 소득 대비 원리금 상환 비율을 나타낸 것이 바로 주택구입부담지수다.

 

  더 간단하게 설명하면, LTV 50%, DTI 25.7%에 만기 20년 고정금리라는 조건으로 집을 샀을 때 100이라는 수치는 중위가구 소득의 25% 정도를 원리금 상환으로 부담한다는 의미다. 그리고 200이라는 수치는 소득의 50% 정도를 부담한다는 뜻이다. 2022년 3분기 주택구입부담지수가 214.6으로 소득의 54%를 부담하는 것으로 나타났다.

 

  여러분의 소득 중 50%를 원리금 상환으로 지출하고도 생활이 부담 없는 사람이 얼마나 될까? 세금, 보험료, 교통비, 자녀 학비 등을 다 지불하고 나면 정상적이 생활이 되는가? 전 세계적으로 안정적인 수치를 30~35% 정도로 본다. 40% 선이 일반적이고  30%라면 주택구입부담지수에서는 120 정도가 된다.

 

  120 정도가 정상 수준이라고 볼 수 있는데, 현재의 200에서 120까지 떨어진 값을 계산해 보면 최소 40%의 갭이 생긴다. 바꿔 말하면 현재 주택 가격이 30~40% 조정될 수 있다는 것이다. 물론 정부가 인위적인 대출 확대 등의 정책을 펼치고, 미국의 물가가 잡히고, 금리가 인하되면 그 폭은 다소 제한될 수 있을 것이다. 그러나 현재 주택가격은 정상 가격이 아닌 거품 가격이라는 사실은 누구나 알 수 있다.” (33~39쪽 저자의 설명요약)

 

  당신은 집을 사신 후 빚을 갚느라 생활이 쪼들리지 않으십니까? 금리가 오른 후는 어떻습니까? 주택구입부담지수를 계산할 수 없어도 주부라면, 가장이라면 금방 알 수 있을 듯합니다. 그런데도 집값이 언제 오를지 몰라 염려되어 집을 사려는 분들이 있을 것 같습니다. 공포 마케팅은 어느 시장에서나 흔히 쓰는 영업 전략입니다. 부동산에 가면 당장 계약하지 않으면 곧 다른 사람에게 팔린다며 지금 결정하라는 말을 하는 경우를 많이 들으셨을 것입니다. 이 경우 열의 아홉은 거짓말입니다. 

 

  이 글의 핵심어(키워드)는 2022년 3분기 214.6이라는 숫자입니다. 내 소득의 절반 이상이 빚을 갚는데 사용된다는 말을 하고 싶었습니다. 이게 정상일까요?

예스24에서 가져온 이미지입니다