부동산경기 동향 읽기 : 김경민 교수의 책 ‘부동산트렌드2022’

부동산 경기동향 읽기 : 김경민 교수의 책 ‘부동산 트렌드 2022’

 

 부동산 가격을 예측하는 것은 무척이나 어려운 일이다. 하지만 그래도 부동산으로 돈을 벌려면 절대 아웃사이더가 되면 안 된다. 경기를 예측하려고 하지 말고, 부동산을 많이 가진 사람들이 어떻게 움직이는 가를 알면 된다. 그러려면 부동산을 가진 자들과 같이 움직이는 것들에 관심을 가져야 한다. 왜 ‘것들’이냐고? 그들은 가진 자들끼리 노름을 하지 않고, 가지지 못해 안달복달하는 사람들을 상대로 노름을 하기 때문이다. 소위 ‘아이들 손목 비틀기’ 한다. 부동산 거래의 아이들은 영끌하는 20~30대라고 나는 생각한다. 은행 돈을 빌려 집을 사는 이들은 나름 부동산 가격을 예측하기는 하지만 정보를 얻는 방법에는 한계가 있다. 그들은 가짜 정보에 속기 쉽다. 왜 그럴까? 그들과 상대하는 ‘것들’은 합동작전을 한다. 부동산은 무조건 오른다고 나발을 부는 언론이라 불리는 기레기들, 부동산 거래와 투기를 업으로 삼는 부동산 중개업자들, 부동산을 학문으로 가르치는 학자들, 아파트를 지어 파는 건설사들은 한 편이다. 그들이 들어갈 때 들어가고, 빠질 때 같이 빠지면 된다. 그런데 그게 어렵다. 그들은 영끌족 편이 아니기 때문이다.

 

 우리 동네는 아파트가 많다. 20년 된 구축도 많지만 최근 신축 아파트들이 입주를 속속 했다. 그런데 아파트 가격이 많이 오른 것은 신축이다. 분양 때부터 프리미엄으로 난리도 아니었다. 그렇게 비싼 아파트는 역세권이라서 그렇단다. 그런데 역세권의 아파트는 다른 단지도 같은 조건이다. 새 아파트라서 그렇단다. 그렇다면 다른 새 아파트는 왜 가격이 많이 차이가 날까? 브랜드 차이란다. 하나는 집이 아니라 귀족이 사는 ‘성(캐슬)’이라서? 그럼 그 옆 단지는 ‘언덕나라(힐스테이트)’인데? 새 아파트는 건축단가가 비싸져서 그렇다고 하기도 하고, 그게 뭐 어때서?, 분양가 이상으로 프리미엄도 붙으면 돼지라며 이유를 묻지도 않는다. 난 가격이 오르는 이유를 집단지성에 의해서가 아니라, 꾼들이 붙어서 만든 가격이라고 믿는다. 꾼들이 만든 가격을 영끌족이 받아들이게 하는 것이 같은 편 집단의 소명이 되었다. 영끌족에 충고하는 성실한 연구자가 아무리 올바른 정보를 제공하여도 언론에서 까이고, 학자들이 무시하고, 부동산 업자와 건설업자가 조롱한다. 한 대의 스피커를 여러 대의 스피커로 소리를 죽여버린다. 그래서 우리는 스스로 공부해야 한다. 내가 다시 부동산에 관련한 책을 찾아 읽는 이유다. 왜 구축 아파트들이 줄줄이 붙어 있는데, 유독 저 단지만 오를까? 이상하지 않던가?

 

 부동산 경기(여기에서는 아파트 경기라는 뜻으로 이해해주시기 바란다)를 움직이는 요소는 여러분도 잘 아시다시피 다음과 같은 몇 가지 요인이다. 우선 김경민 교수가 주목하는 요소들을 보자.

 

김 교수는 부동산 가격의 다양한 변수 중에서도 가장 중요한 것은 외부에서 발생하는 3가지 변수인 ‘인플레이션’, ‘이자율’, ‘경제성장률’이라고 설명한다. 내부에서 일어나는 변수인 공급과 수요는 미래 서울시 아파트 가격을 예측하는 데 절대적인 영향을 발휘하지는 않는다고 주장한다.

 

나는 6가지로 정리하고 싶다. 믿거나 말거나.

1. 이자율 : 빌려서 집을 사거나, 전세로 사니 이자율이 중요하다. 그런데 통화량이 늘면 이자율이 떨어지고, 그 반대면 이자율이 오른다는 생각은 이제는 맞지 않다. 프로펠로 달러가 쏟아져도 금리는 오히려 내렸다. 왜? 거시경제에서 중산층은 1차적 관심대상이 아니기 때문이라고 나는 믿는다. 통화량과 연관해서 이자율을 생각 마라. 김경민 교수의 설명을 들어보자.

이자율의 경우, 한국은행이 계속해서 기본금리를 올리는 것은 예상되었다. 이에 따라 시중은행의 대출금리도 오르고 있는 중이고, 향후 계속 올라갈 것이 예상된다. 이자율이 내리면 은행에 돈을 묶어 두는 것보다 아파트에 투자하고 싶어 하고, 이자율이 오르면 그 반대가 될 것이다. 유동성이 증가하면 부동산 가격은 오르고, 그 반대면 아파트 가격이 떨어지는 이유다.

 

2. 통화량 : 유동성이라고 표현하던데, 통화량이 늘면 인플레이션 자극으로 부동산 투자가 늘고 가격이 오른다. 최근 부동산 오름세는 우리나라만의 문제가 아니라 전 세계적인 현상이라고 한다.

하지만 김 교수는 인플레이션을 절대적인 공식이라고 믿지 말라고 한다. 인플레이션이 아파트 가격에 영향을 주는 것을 설명하면서도, 절대 공식은 아니다고 한다. 인플레이션 상승률이 서울지역 아파트 가격을 올리는 것으로 보이지만, 전체적인 부동산 가격 하락기에는 인플레이션 상승률이 있음에도 오히려 아파트 가격이 떨어지는 경우도 있다고 하기 때문이다.

 

3. 공급량 : 아파트의 공급이 늘면 가격은 하락한다고 한다. 그런데 2020~2021년의 아파트 공급량은 가격이 안정된 시기보다 늘어났을까? 아님 줄었을까? 줄지 않고 늘었다고 한다.  그럼에도 왜 가격은 천정부지로 올랐을까?

김 교수가 인용하는 통계에 따르면 무서운 수준의 아파트 가격 폭등을 경험한 2019년과 2020년 두 해의 신규 아파트(당해 연도 공급한 아파트)는 49,000 채였다. 공급량이 상당했던 2006년부터 2010년 사이 평균 42,000 채보다 많다. 분석을 신축 아파트(해당 연도 기준 5년 내 지은 아파트)로 해도 과거 10년 평균이 약 164,000 채인데, 2019년은 167,000채, 2020년은 191,000 채였다. 공급량이 서울지역 아파트 가격에 영향을 주는 것은 큰 요소가 아니라는 이유다.

 

4. 수요량 : 가격이 오를 거라 생각하면 실수요든 투기수요든 는다. 수요량이 공급량을 초과하면 가격은 오르기 마련이다. 그럼 최근의 집값 상승은 수요량이 공급량을 초과했다는 말이다. 수요량이 왜 늘었을까? 사두면 돈이 된다는 계산으로 투기수요가 늘었기 때문이다.

 

5. 심리적 요인 : 귀가 얇은 사람이 많다. 이것은 인간의 한계다. 특히 돈이 개입되면 많은 사람들이 같이 움직인다. 합리적 인간을 전제한 것이 경제학이라고 하지만, 소문에 휩쓸려 떠다니는 사람들이 많을 걸로 봐서는 귀 얇은 사람이 합리적, 경제적 인간인지도 모를 일이다. 이런 사람들을 조종하는 것이 참 쉬워 보인다. 내일이면 금리가 오른다고 하는데, 감당하기 버거운 빚을 내서 집을 사고, 집값이 내린다고 하는데도, 믿지 않고 집을 산다. 그러니 집값이 쉽게 내려가지 않는다. 믿지 않는 대로, 믿지 못하는 대로 집값은 요동친다. 이런 사람들을 상대로 ‘수작’을 부리는 ‘것들’이 있다는 것을 믿으면 함부로 믿지 않을 텐데…

 

6. 경제성장률 : 경제가 성장하면 돈이 돈다. 그것도 많이 돈다. 그러면 물가도 오른다. 부동산 물가가 오르는 것은 당연하다. 단지 요즘은 돈을 버는 쪽의 범위가 좁아졌다는 것은 문제다. 대기업 위주의 소득 상승이 주류이고 중소기업의 종사자는 소득이 그렇게 많이 오르지 않는 경향이다. 경제성장률을 강조할수록 핵심에서 멀어지는 사람들이 중산층 이하일 경우가 많아진다. 결국 아파트 가격은 오르고, 서민들은 집을 더욱 사기 힘들어지는 것은 아닐까? 경제성장률을 좋아하지 않게 된 이유다. 낮아도 문제지만 높아도 별 소득이 없다. 우리는 중산층 이하이니까.

 

 김 교수는 결론을 이렇게 맺는다.

“현재의 기준금리와 모기지 이자율은 과거에 비해 매우 낮은 수준이기에, 이자율 인상으로 인한 부담액이 개인의 상황에 따라 크지 않을 수 있다. 하지만 경기침체가 장기화되고 주택 공급 사인이 명확해져 시장의 흐름이 바뀐다면, 주택 보유자 중 일부는 주택 보유로 인한 비용(은행 대출금 상승과 보유세와 종부세 등)을 고민하게 될 것이다. 시장 패닉 상황이 진정되고 금리 인상이 지속되는 경우, 수요자들은 부동산 시장의 미래에 대한 생각이 바뀔 수 있다. 또한 이자율이 상승하면 요구되는 부동산 투자수익율도 상승할 것이기에, 매수자들은 생각보다 저렴한 가격이 아니면 적극적으로 매수에 가담하지 않을 것이다. 그리고 이는 부동산 가격 하락으로 연결될 가능성이 크다.”

 

나의 결론이다.

부동산 정책이 부동산을 계속 보유하기 쉽게 종부세나 보유세(이게 뭐 보유세지만)를 완화하자고 하면 부동산 가격은 계속 오를 것이다. 돈 많은 사람들은 부동산이 계속 오를 것이라고 믿으면 같은 편들이 동조하고, 돈 없는 사람들도 이들 생각에 쉽게 휩쓸린다. 그럼 또 가격은 오른다. 지금 공급이 문제없다며 집을 공급하지 않는 정책을 펴면 이것도 또한 가격 유지를 위한 정책이다. 다주택 보유자들이 집을 내놓으면 공급은 충분하다는 말은 떡 줄 놈은 생각도 않는데, 김치국물부터 마시는 격이다. 충분히 계속해서 공급해야 한다. 이제 그만하라고 하면 그 뒤로 5년은 더 공급해야 더 이상 함부로 부동산으로 장난질 못한다. 부동산 연착륙이 어떠니 하면서 가격안정을 얘기하면 우리 중산층 편이 아니다. 지금까지의 경제파탄은 중산층이 낸 것이 아니다. 오를 땐 100-200%에도 정책효과가 없다며 변명하던 놈들이, 내릴 땐 20%(이자율이 2.0% 오를 때, 노동성의 아파트 가격은 20% 하락한다고 김 교수는 예측하더라)에 호들갑 떨면서 ‘연착륙’이니 ‘가격안정’을 말하는 것은 이들이 우리편이 아니기 때문이다. 정책을 알려면 공부해야 한다. 그래서 난 김경민 교수가 어떤 사람인지도 모른 채, 그의 책 ‘부동산 트렌드 2022’를 읽었다. 그의 말이 맞든 틀리든 심정적으로 기분 나쁜 예측이 있었다. 그걸 요약하면서 글을 맺는다.

“부동산 시장에는 새로운 표준, 즉 ‘뉴노멀’이 정립되었다. 거대한 패러다임의 전환이 일어난 것이다. 부동산 시장의 판도가 완전히 바뀌었다는 것은 더 이상 예전의 가격 패턴을 기대해서는 안 된다는 것을 의미한다. 15억 원 아파트가 비싸다고? 천만에” 

 

 투기로 오르면 은행은 거기에 맞춰 대출해주고, 그러다 가격이 내리면, 은행이 위험하다고 하고, 그래서 다시 이자율 낮추고, 통화량 늘리고, 부동산 가격을 올린다. 말은 연착륙이라고 하면서, 그러다 확 오르면 정책수단이 없다고 변명한다. 이게 나의 경험이다. 김 교수의 뉴노멀도 결국 그 말이 그 말이다. 그래서 난 이 책에 별점이 박하다.

예스24 책장에서 가져온 사진입니다