골프장의 인.허가를 위한 업무보고 4

골프장의 인.허가를 위한 업무보고 4

 

3-4 나의 개발계획도에 관한 설명 보충

 

개발계획도에 대한 설명 시 “허가쟁이의 입장에서 보면 경사도를 무시한 그림, 녹지 자연도를 무시한 그림 등

인.허가를 고려않은 그림은 무책임한 설계입니다. 단지 보기 좋다고 해도 그대로 인.허가가 이루어지지 않으면

아무런 의미가 없습니다. 인.허가청의 공무원이 미적 감각이 없다는 둥 하며 우리나라의 허가과정을 비난하는

설계자는 아무래도 실력이 있어 보이지 않습니다”라고 말씀드린 적이 있습니다. 환경영향평가에 관련하여

녹지 자연도, 생태등급, 경사도가 언급되고, 산지전용협의와 관련하여 임상도, 경사도, 토지적성평가와

관련하여 토지등급A지역이 언급됩니다. 이는 모두 해당 토지는 개발에 일정한 규제가 있는 지역입니다.

이를 최근 경기도 도시계획위원회에서 작성한 골프장 심의기준을 설명하면서 사업계획부지의 어떤 부분들이

규제를 받는 지를 같이 보기로 합시다. 이러한 규제를 받으면 당연히 홀의 모양과 위치, 규모가 달라질 것은

확실하기 때문입니다. 경기도 도시계획위원회 골프장 심의기준은 군관리계획의 최종적인 심의과정으로 법률적 규제,

비법률적이지만 경기도의 골프장에 관한 정책을 고려하여 규제하는 위력적인 규정으로 이 기준을 충족하지 못하면

사업진행에 치명적인 위험을 초래할 것으로 보입니다. 유의하셔야 하겠습니다.그러면 경기도 도시계획위원회

골프장 심의기준을 보도록 하겠습니다.

 

경기도 도시계획위원회 골프장 심의기준

 

■ 원형보전 기준

 

□ 단일지표 : 생태자연도 1등급, 녹지자연도 8등급 이상, 경사도 30도이상(경사도 30도 이상은 셀(25미터 * 25미터) 4개이상 집단화된 지역),

임상도 5영급이상인 지역

 

단일지표로서 거론된 지역은 원형보전하라는 내용입니다. 생태자연도 1등급 지역, 녹지자연도 8등급 이상은

사전환경성검토시에 환경부에서 규제하는 내용입니다. 또한 생태자연도 1등급 지역과 임상도 5영급 이상인

지역은 토지적성평가에 관한 지침상 자연보전지역으로 규제하는 지역입니다. 그러나 토지적성평가에 관한

지침상 자연보전지역은 반드시 원형보전을 하라는 내용이 아니고, 토지적성평가시에 자연보전지역에 대한

점수를 부여하라는 규정이므로 경기도 심의기준은 과도한 규제로 보입니다. 그러나 경기도의 골프장에 관한

정책을 반영한 것이라고 주장을 하면 사업주 입장에서는 난감합니다. 경사도 30도 이상 지역도 과도한 규제로

보입니다. 도시계획시설의 결정.구조 및 설치기준에 관한 규칙에서는 종전 규정에서는 경사도 30도이상을

규제지역으로 하였으나, 2009년 5월 15일자로 평균경사도 25도 이하로 개정하였습니다. 개정이유는

도시계획시설을 설치할 수 있는 산지의 경사도 기준을 산지관리에 관한 법령과 일치시키기 위하여 형질변경

등을 통하여 체육시설, 청소년 수련시설 또는 공동묘지를 설치할 수 있는 산지의 경사도 기준을

평균 경사도 25도 이하로 정하려는 것이었습니다. 완화된 법령과 규칙을 무시하고 정한 규제라고 보지

않을 수 없습니다.

 

해당 규제가 법령을 무시한 것을 이유로 무효라고 주장할 수 있는 여지가 있다고 보여집니다만 심의기준의

변경은 시간이 필요할 것으로 보입니다.

 

□ 중첩자료

- 경사도 25도이상 + 녹지자연도 7등급지 이상인 지역

* 중첩지역 셀(25미터 * 25미터) 4개이상 집단화된 지역으로 하고, 중첩지역 셀(25미터 * 25미터) 4개미만 지역 중 개발이 불가피할 경우

훼손면적만큼 대체 확보

 

* 기타 아래 5개항목의 중첩자료는 원형보전 여부를 판단하는 참고자료로 제시

- 생태자연도 2등급지 이상 + 녹지자연도 7등급지 이상인 지역

- 생태자연도 2등급지 이상 + 임상도 4영급지 이상인 지역

- 녹지자연도 7등급지 이상 + 임상도 4영급지 이상인 지역

- 경사도 25도 이상 + 생태자연도 2등급지 이상인 지역

- 경사도 25도 이상 + 임상도 4영급지 이상인 지역

 

이 규제는 도대체 어디서 근거했는지를 알 수가 없는 것입니다. 환경부의 기준을 초과하는 규제입니다.

과도한 행정규제입니다. 심의기준을 만들 때 단지 심의위원들의 의견만을 반영했다고 한다면, 경기도의

행정공무원들이 해당 기준에 대한 법률적 근거를 검토하지 않은 듯 합니다. 검토하고도 이러한 규제를 했다면

경기도의 골프장에 인.허가에 관한 정책방향을 추정할 수 있는 규제입니다. 골프장의 인.허가를 담당하는 것이

큰 죄인 듯한 느낌도 듭니다. 먹고살기위해 남들이 싫어하는 일을 하는 듯한 느낌이 든다는 말입니다.

 

□ 토지적성평가 결과 A등급지역

 

토지적성평가의 결과치가 A등급으로 결정되면 개발은 불가합니다. 그런데도 이런 규제를 한 것을 보면 특별히

토지적성평가 대상지의 일부를 A등급지역으로 구분하는 방법이 있어, 이렇게 지정된 일부 A등급지는 원형보전

하라는 얘기인 것으로 들리지만 하여간 저로서는 잘 이해가 되질 않습니다. 만약 평가방법에 일부지역의

A등급지역을 지정할 수 없다면 중언부언입니다.

 

□ 기타 관계법령 및 규정에 의한 산지의 원형보전 기준 저촉시

 

하나마나한 얘기입니다. 보완적인 얘기로 표현한 것이라고 이해한다면 기타 관계법령 및 규정을 관할하는

행정기관(행정부서)이 법령과 규정을 무시하고 원형보전하도록 한 내용을 제대로 확인하지 못한 것을

검증하겠다는 것으로 이해됩니다. 그러나 현실적으로 발생할 일이 있겠습니까? 행정청은 행정법률을 집행하기

위하여 업무를 분장하여 각 부서를 두고 있는데 이들에 대한 불신의 표현으로 오해될 소지도 있습니다.

심의기준의 꼴을 맞추기 위한 것이라면 형식적인 규정으로 중언부언입니다.

이상이 원형보전하라는 규제내용입니다. 원형보전의 기준이 매우 엄격하다는 사실을 확인하시기 바랍니다.

 

■ 완충(차폐)녹지 확보 기준

 

□취락지역. 도로(보조간선도로급 이상 또는 중로급 이상)와 인접한 부지는 경계로부터 50미터 이상 완충(차폐)녹지 확보 단, 마운딩 등

차폐가능시 30미터 이상 확보

□ 농경자 도로(집산. 국지도로), 향후 개발가능지와 인접한 부지는 경계로부터 30미터 이상 완충(차폐)녹지 확보 단, 마운딩 등 차폐가능시

20미터 이상 확보

 

사전환경성 검토시 검토되는 사항입니다. 환경부 산하 각 유역청에서 중점 검토하는 사항입니다.

특별한 규제는 아닙니다.

 

■ 지표간 중첩자료 검토 후 원형보전 및 개발여부 판단

 

□ 환경관련지표 심의(4가지)

- 생태자연도 2등급 이상, 녹지자연도 7등급 이상, 경사도 25도 이상, 임상도 4영급이상

 

이 규제는 매우 유동적으로 보입니다. 원형보전의 경우를 지정해 놓고도 참고자료를 이용하여 별도의

원형보전도 가능하다는 것으로 그 규제의 기준이 심의자의 재량에 의존할 가능성이 매우 큰 규제라는

말씀입니다. 당나귀 뗄 것 떼고 나면 남는게 없을 것 같습니다. 심의위원들께서 원만한 적용을 해주길

바랄 뿐이지만 왠지 불안감은 숨길 수가 없습니다.

 

■ 중앙기관과 협의된 사항이나 기타 상위계획에 승인을 받은 경우 이를 존중 심의

 

환경청과 산림청의 협의를 거쳐 도시계획위원회에 심의를 거치게 되는데 이미 앞에서 설명 드렸듯이 본

심의기준은 환경부와 산림청의 기준을 상회하는 규제를 하고 있습니다. 이 기준에서 말하는 협의를

존중한다는 것은 이들 기관과의 협의를 거친 내용을 존중하니 협의된 내용외에 별도의 규제를 하겠다는

내용으로 해석됩니다. 이는 존중 심의한다는 것이 아닙니다. 경사도, 임상도, 생태자연도, 녹지자연도,

기타 다른 사항들이 환경부와 산림청의 협의과정에서 이미 충분히 협의되고 검토된 후 도시계획위원회에

상정된 내용에 대해서는 별도의 규제를 하지 않는 것이 존중하는 것이 아니냐는 것입니다. 환경부와 산림청

중앙산지협의회등의 협의, 심의를 거친 내용이 다시 도시계획위원회의 심의를 받으면서, 환경부, 산림청에서

인정한 내용조차 무시하고 심의위원회에서 규제를 하는 것은 결코 존중의 태도는 아닙니다. 협의 및 심의과정을

늘리면 늘어난 과정만큼 규제가 느는 것을 보는 것은 무척이나 당혹스럽습니다.

 

골프장 개발에 있어 대규모의 산지가 훼손되는 것을 막고, 공사로 인한 재해를 방지하며, 환경파괴를 최소화

하기위한 각종 규제는 전문가를 통하여 반드시 사업주가 지켜야 할 사항들을 검토하고 조정하는 과정이라고

생각합니다. 전문가의 수만큼 중요한 문제는 거듭 검토되고, 심화 검토될 것입니다. 전문가의 수만큼 규제만

늘어나는 것은 아니라는 말씀을 드리는 것입니다. 중요한 사안에 대한 검토를 통하여 효율적이고 안전한

방법을 제시하여 사업주의 이익추구로 인한 욕심으로 피해자가 나오지 않도록 하는 것이 필요하다는 말씀입니다.

동일한 사안에 대하여 심의기관이 바뀌면 그 때마다 규제가 늘어나는 것은 문제입니다.

 

현실에 터 잡아 투자하는 사람들이 사업주입니다. 이들의 시각은 좁을 수 있습니다. 과거 수많은 공사현자의

사고는 이러한 시각의 협소함에서 발생하였다고 생각합니다. 전문가들은 이러한 협소한 시각을 바로 잡아주는

역할을 하셔야 합니다. 따라서 전문가들도 현실에 터 잡아 사업주를 설득하고, 이해시켜야 합니다. 저는 과거

골프장의 공사 중 사고소식을 보면서 사업주에게 공분을 느낀 적도 있습니다만 최근에는 이런 사고소식을

듣지 못했습니다. 이러한 성과는 모두가 전문가들의 도움 덕분이라고 생각합니다.

 

현재 공사를 하고 있는 골프장의 심의는 과거 이루어진 것입니다. 그 때는 이러한 심의기준도 없었습니다.

최소화로 줄인 규제이지만 중요하고도 효율적인 규제이면 사업주도 전문가도 모두 만족할 수 있을 것으로

생각합니다. 많은 규제로 인해 누군가가 편법을 쓰지 않을까 염려됩니다. 피해발생 후 처벌은 검.경찰의

일이라고, 사업주가 처벌받으면 된다고 생각할 일은 아니라고 봅니다. 피해를 방지하고 예방하는 몫은

전문가들의 몫입니다.

 

■ 사업부지내 입목축적조사 결과의 적정성 심의

 

□ 산림을 전용하고자 하는 산지의 5% 이상을 표준지 면적으로 하고 ha당 입목축적량과 산림기본 통계상의 관할 시.군의 평균입목축적량의

비율이 150% 이하일 것

 

□ 표준지 입목축적비율이 150% 이상인 비율이 기준이하 일 것(보전산지)

- 대중 골프장 30% 이하, 회원제 골프장 20% 이하

 

입목축적조사의 기준을 정한 것입니다. 군, 도, 산림청에서 모두들 확인하는 내용입니다. 향후 이 내용은

점점 더 쟁점이 될 것 같습니다. 산림보호의 중요성은 누구나 알고 있습니다. 경제림을 조성하기 위하여 모두가

애를 쓰고 있습니다. 그러나 우리나라는 국토의 70%가 산지입니다. 그리고 이들 산지는 지난 세월동안 식목사업의

성공으로 입목축적율이 높아졌습니다. 산림의 보호와 경제적 목적을 위한 산지훼손의 가치충돌을 조정할 수 있는

분위기가 조성되었으면 좋겠습니다.

 

■ 관계법령 및 규정에 적법한 범위내에서 사업대상지의 지역(지형)여건을 고려하여 심의기준을 완화적용할 수 있다.

 

매우 합리적인 규정입니다. 당초 본 기준을 정할 때 포천, 가평 등 산지의 경사가 심하고 임상이 뛰어난 지역의

개발이 어려워 현재의 낙후된 상황을 개선할 여지가 없을 지역을 고려한 기준이라는 소문이 있었습니다. 그러나

경기도 내에 시.군이 한 두 개가 아닐진데 누구는 봐주고 누구는 봐주지 않느냐?는 민원이 있을 것입니다.

그러면 경기도는 어떻게 대응할까요? 우선은 소문의 근거없음을 말하겠죠? 그러다 아마 매우 합리적인 규정을

사문화시킬 것입니다. 말 많은 것보다 형식적인 균형을 취하는 것이 문제를 최소화하는 것으로 생각할 공산이

큽니다. 그러나 제 생각은 다릅니다. 본 규정의 문리해석대로 지역과 지형을 고려하여 심의기준을 완화적용하셔야

된다고 봅니다. 골프장이 밉다고 사문화시키면 안된다는 말입니다. 어떤 지역이든 어떤 지형이든 골프장의

사업대상 토지면적은 넓습니다. 이들에 대한 심의가 일도양단으로 해결될 수 있다면 전문가는 필요 없다고

생각됩니다. 명문화된 규정대로 토지를 원형보전지와 개발지로 구분하고 끝내면 됩니다. 별도의 심의가 필요할

이유가 없습니다. 일부 지역은 원형보전보다는 개발하고 다른 개발지역을 원형보전시키는 것이 조망상,

안전상, 환경상 유리할 일이 왜 없겠습니까? 본 심의기준이 법률이 정한 규제내용을 초과하여 규제하고,

정책적인 요소들을 반영한 것이라면 이러한 기준이 합리적으로 적용되어야 하고, 그러한 점에서 전문가들의

도움이 필요한 것입니다. 전문가의 소신이 필요한 것이고, 전문가의 지식이 필요한 것입니다. 사업주의

이익과 공공의 이익을 조화시키는 것이 우리사회 전체의 이익과 결부됩니다. 전문가의 현실에 터 잡은

소신이 형식적인 균형을 위해 왜곡되지 않았으면 합니다.

 

이상 경기도 도시계획위원회 골프장 심의기준을 보았습니다.

이러한 심의기준의 긍정적 기능은 모두가 다 아실 것입니다. 규제의 내용이 명문화되어 누구라도 사업의 진행시에

예측가능하다는 것입니다. 조금은 완화된 기준이었으면 하는 아쉬움은 남습니다.

다음에 시간이 나면 다시 글을 쓰도록 하겠습니다.

 

추신 : 도시계획위원회의 심의기준의 위법성에 대한 의견은 달리 보는 견해도 있습니다.

대부분의 규제에 관한 사항은 최소한의 기준을 정한 것이므로 해당 지자체의 도시계획위원회에서 보다

엄격한 규제를 하는 것을 위법하다고 판단할 수는 없다는 것입니다. 일리가 있는 의견입니다.

그렇다고 하더라도 이러한 엄격한 심의기준을 적용하고자 할 때에는 기왕의 규제에 맞추어 사업을

진행한 사업주의 경우는 이러한 심의기준에 의해 예상하지 못한 규제를 받게 되므로 경과규정 등을

두거나, 일정한 기간의 예고를 하는 것이 합리적일 듯합니다.

그러나 향후 골프장 사업을 하시겠다는 분들은 이러한 심의기준을 지키지 않으면 낭패를 볼 수 있습니다.